Maître Christel GRETHEL intervient en droit immobilier.

Elle vous accompagne notamment dans les procédures concernant le bail d’habitation (loyers impayés, expulsion, demande de délai de paiement…) et les conflits de voisinage.

Outre le droit immobilier, elle intervient plus généralement en matière de responsabilité contractuelle et civile.

 

Loyers impayés et expulsion

 

Que vous soyez bailleur ou locataire, les impayés de loyers sont source d’importants tracas.

A cela s’ajoute que la procédure d’expulsion est un véritable parcours du combattant.

Quelle que soit la situation, il est important d’agir le plus rapidement possible.

 

Je suis propriétaire, que dois-je faire en cas d’impayés de loyer ?

J’ai souscrit une assurance dite « loyers impayés »

Dès les premiers impayés, vous pouvez vous rapprocher de votre assureur. Il ouvrira alors un sinistre.

Ainsi, cela permettra la prise en charge temporaire par l’assurance des loyers à la place de votre locataire.

Cela vous permettra également très souvent de bénéficier d’une prise en charge des frais d’avocat pour la suite de la procédure, si votre assurance comprend un volet protection juridique.

Le locataire perçoit des aides au logement

Si votre locataire perçoit des aides au logement, il sera nécessaire d’avertir au plus vite l’organisme payeur (soit la CAF, soit la MSA).

Lorsque les APL vous sont versées directement, il faudra avertir l’organisme payeur dès que l’impayé équivaut à deux fois le loyer net (c’est-à-dire déduction faite du montant des aides).

Si l’organisme payeur verse les APL directement au locataire, il devra être averti lorsque l’impayé équivaut à deux fois le montant du loyer.

A noter : cette dénonciation à l’organisme payeur est obligatoire, sous peine d’amende.

Je veux demander la fin du bail et l’expulsion du locataire

Il est possible de demander la résiliation du contrat de bail et l’expulsion du locataire qui ne règle pas son loyer et ses charges.

La procédure débute nécessairement par une mise en demeure du locataire.

Il est possible également d’avoir recours à un conciliateur de justice.

Si cette mise en demeure n’aboutit pas, la suite de la procédure dépendra du contenu du contrat de bail.

  • le contrat de bail contient une clause résolutoire :

En droit immobilier, une clause résolutoire est une disposition insérée dans le contrat de location, qui permet au bailleur de mettre fin unilatéralement au bail si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Si le bail contient une telle clause, la résiliation du contrat de location sera automatique. La procédure est, cependant, très règlementée.

Il faudra d’abord faire délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement est délivré par un Commissaire de Justice. Il mentionne un délai de deux mois, au cours duquel le locataire aura la possibilité de régulariser sa situation. S’il règle intégralement l’arriéré, la procédure s’arrête et le bail continuera à courir. S’il ne paye pas ses dettes locatives, le bailleur pourra saisir le Juge.

Le Tribunal de Proximité est saisi par assignation. Cette assignation doit être délivrée au minimum deux mois avant l’audience. Cette assignation est notifiée à la CCAPEX, l’organisme de la Préfecture chargé de la prévention des expulsions. Le Juge pourra alors constater la résiliation de plein droit du bail et ordonner l’expulsion des locataires.

  • le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire :

La résiliation du bail n’est pas automatique. Le Juge va apprécier la gravité des fautes reprochées au locataire. Si elles sont suffisamment graves, le Juge pourra prononcer la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Je vous accompagne tout au long de la procédure, du commandement de payer débutant la procédure jusqu’à la mise en œuvre de l’expulsion.

 

Je suis locataire, que dois-je faire en cas d’impayés de loyer ?

Le fait que votre bailleur ait engagé la procédure de résiliation du bail et d’expulsion n’empêche pas d’agir.

Après la délivrance d’un commandement de payer :

  • vous pouvez stopper la procédure en payant l’intégralité de l’arriéré de loyer
  • vous pouvez saisir le Tribunal de Proximité pour que le Juge vous accorde des délais de paiement
  • vous pouvez demander une aide financière au fonds de solidarité pour le logement (FSL).

Une fois que votre bailleur a saisi le Tribunal de proximité, vous pouvez encore demander des délais de paiement. Cela aura pour effet de suspendre le jeu de la clause résolutoire. Vous aurez donc le temps de progressivement régulariser la dette locative.

Je vous accompagne dans vos démarches.

 

Troubles du voisinage

 

Tout le monde connait l’adage « ma liberté s’arrête là où commence celle des autres ». En matière de voisinage, cet adage légèrement remanié pourrait illustrer la réglementation applicable : « ma liberté s’arrête là où la tranquillité de mes voisins commence » !

Avoir des voisins, c’est nécessairement subir certaines nuisances (bruits, odeurs…).

Cependant, lorsque ces nuisances deviennent excessives, on parle de troubles anormaux du voisinage.

Ainsi, les nuisances, lorsqu’elles deviennent anormales, peuvent être sanctionnées par le Juge et permettre une indemnisation de la victime.

Je vous accompagne tout au long de vos démarches, tant dans la recherche d’une résolution amiable des différends de voisinages qu’au cours de la procédure judiciaire si elle devait être nécessaire.

 

Responsabilité civile

 

La responsabilité civile se subdivise en deux sous-catégories.

 

La responsabilité civile contractuelle

Elle permet à une partie à un contrat d’engager la responsabilité de son cocontractant si celui-ci n’a pas exécuté ses obligations ou s’il ne les a exécutées que de manière imparfaite.

Ainsi, en cas d’inexécution ou de mauvaise exécution du contrat, le cocontractant non fautif dispose de plusieurs solutions : refuser d’exécuter ses propres obligations, demander l’exécution forcée des obligations du contrat, demander une réduction du prix, demander la résolution ou la résiliation du contrat ou encore demander la réparation du préjudice qu’il subit du fait de la non-exécution du contrat.

Je vous conseille sur la meilleure stratégie à adopter et vous accompagne dans vos démarches.

Le cas particulier des vices cachés

Lorsque vous achetez ou vendez un produit, la loi fait peser sur le vendeur une obligation de garantir les éventuels vices cachés.

Cette garantie des vices cachés s’applique tant en droit immobilier que pour l’ensemble des contrats (exemple : vente de voiture).

Le jeu de la garantie des vices permet :

      • soit de garder le produit acheté, mais en bénéficiant d’une réduction du prix d’achat
      • soit de rendre le produit et de demander le remboursement du prix payé ainsi que des frais occasionnés par la vente (on parle alors de résolution de la vente).

Il est possible également, si vous estimez que le vendeur professionnel connaissait le défaut, de demander une indemnisation supplémentaire.

La résolution du litige avec le vendeur débute avec une tentative de résolution amiable du différend et le possible recours à un médiateur ou à un conciliateur de justice. Si aucune résolution amiable du litige n’est possible, l’affaire est portée devant le Tribunal de Proximité ou le Tribunal Judiciaire (en fonction de la valeur en litige).

Je vous accompagne tout au long de vos démarches.

 

La responsabilité civile délictuelle

La responsabilité civile délictuelle est le terme générique réunissant tous les cas de responsabilité qui ne relèvent pas de la responsabilité civile contractuelle.

Elle recouvre notamment la responsabilité du fait personnel (en cas de faute), la responsabilité des parents du fait de leur enfant, la responsabilité du préposé, la responsabilité du propriétaire d’un animal, la responsabilité dans le cadre d’un accident de la circulation, la responsabilité du fait d’un produit défectueux…

Vous pouvez obtenir une indemnisation pour le préjudice subi. Le droit français consacre le principe de la réparation intégrale du préjudice, c’est-à-dire que l’indemnisation doit permettre de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. Les dommages et intérêts accordés à la victime doivent donc permettre de réparer son préjudice, et non de punir le responsable.

Je vous accompagne dans vos démarches, et notamment pour l’évaluation du préjudice.